L'Agent Commercial Immobilier
L'activité
Si la croissance d'une agence immobilière se conçoit difficilement sans « négociateurs », ces collaborateurs si précieux se trouvent dans des situations très diverses vis-à-vis de l'agent immobilier selon leur statut : salarié (VRP ou non VRP) ou non salarié. Dans la seconde hypothèse, nous parlons du statut d’agent commercial tel que prévu par le code de commerce :
« L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, …, est chargé de façon permanente de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de … commerçants … » (article L. 134-1 du code de commerce)
Dans cette logique, un contrat écrit spécifiant la qualité du négociateur, agent commercial ou salarié, doit être passé entre les parties. Bien que souvent similaire au niveau de l’objectif poursuivi, les missions de votre négociateur et les contrôles qui en découlent seront différents.
En l’effet, l’agent commercial a un périmètre d’intervention bien délimité par la loi. Il ne peut pas :
- Recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d’argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l’occasion des activités soumises à la Loi HOGUET ;
- Donner des consultations juridiques ni rédiger des actes sous seing privé (par exemple : état des lieux, …), à l’exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle ;
- Assurer la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau.
La réglementation
La réglementation spécifique applicable est issue de la Loi du 25 juin 1991, codifiée aux articles L. 134-1 et suivants du Code de Commerce. Elle a mis le droit français en conformité avec une Directive européenne du 18 décembre 1986. C'est cette réglementation de 1991 qui est appliquée aux agents commerciaux en immobilier.
Si l’applicabilité de cette réglementation à l’immobilier a d’abord été sujet à controverse et source de multiples incertitudes, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) a finalement établi sans discussion possible, la possibilité pour les négociateurs non-salariés des agences de bénéficier d’un statut unique : celui des agents commerciaux, régi par les articles L. 134-1 à L. 134-17 du Code de commerce (article 4 alinéa 2 de la loi du 2 Janvier 1970, dite Loi Hoguet). Il n’existe donc pas d’autre statut possible : si ce négociateur n’a pas un statut salarié, il doit être agent commercial au sens du code du commerce (les vendeurs à domicile indépendants sont par exemple exclus).
Précisons au passage que la dénomination retenue n'est pas essentielle. Mandataire, négociateur libre, négociateur non salarié, agent commercial, … le terme retenu importe peu : seuls comptent la nature et le contenu du contrat qui sera signé entre l’agent immobilier et son collaborateur « indépendant », c'est-à-dire non salarié.
Les obligations qu’imposent notre réglementation (Loi HOGUET et textes d’application) trouvent également à s’appliquer. Ainsi, à titre d’exemple, l’agent immobilier doit obtenir auprès de la C.C.I. une attestation d’habilitation (ancienne carte grise) pour son négociateur indépendant. Cette attestation ne peut être délivrée qu’à une personne physique, ce qui interdit la forme sociétale pour les agents commerciaux. De même, l’agent commercial doit s’inscrire sur le registre spécial des agents commerciaux, souscrire une assurance RCP, détenir une attestation d’habilitation et suivre des formations obligatoires.
La pratique
L’agent commercial est un collaborateur indépendant lié à l’agent immobilier par un contrat de mandat. À ce titre, hormis l’obligation d’exécuter son mandat en bon professionnel (remplir les missions prévues au contrat), l’agent commercial a toute liberté d’organisation dans son activité : aucune obligation de présence à l’agence, aucun horaire de travail, il organise son activité comme il le souhaite dans la limite du respect de la politique commerciale de l’agence.
L’agent commercial est affilié à la sécurité sociale des indépendants. Il voit peser sur lui l’ensemble de ses charges sociales et fiscales, et doit supporter les risques liés à son activité professionnelle. Exerçant sous forme de personne physique, il peut aménager son régime social ou fiscal en optant, le cas échéant, pour le régime du micro-entrepreneur ou de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL).
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